주택을 사고팔 때 단순히 잔금일만 챙기면 된다고 생각하기 쉽지만, 등기 접수 순서에 따라 취득세가 달라질 수 있어요.
특히 다주택자라면 등기 순서 하나가 세금 수천만 원 차이를 만들 수 있습니다.
오늘은 등기 순서가 왜 중요한지, 실무에서 어떻게 절세 전략으로 활용할 수 있는지
알려드릴게요.
취득세 주택 수 산정 기준
취득세는 주택을 취득할 때 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.
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1주택자: 1~3% (기본 세율)
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2주택자: 8%
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3주택 이상: 12%
여기서 중요한 건 주택 수를
잔금일과 등기 접수일 기준으로
계산한다는 점이에요.
즉, 같은 날 매도와 매수를 하더라도 등기를 어떤 순서로 접수하느냐에 따라
다주택자냐 1주택자냐가
달라집니다.
등기 순서가 왜 중요한가?
예를 들어, A아파트를 팔고 B아파트를 사는 상황을 가정해봅시다.
둘 다 같은 날 잔금을 치른다면:
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A아파트 매도 등기를 먼저 접수 → 이후 B아파트 취득 시 1주택자로 계산 → 취득세 기본세율 적용
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B아파트 등기를 먼저 접수 → 아직 A아파트가 내 명의로 남아 있음 → 2주택자로 계산 → 취득세 중과
즉, 같은 날 거래라도 등기 순서만 달라져도 수천만 원 세금 차이가 생길 수 있는 겁니다.
실무에서 꼭 챙겨야 할 팁
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등기 접수 시간 확인
법원 등기소는 보통 접수 순서대로 처리합니다. 매도 등기 접수가 실제로 먼저 들어갔는지 확인해야 합니다. -
법무사와 협의 필수
보통 매수·매도 양쪽에서 각각 법무사를 쓰기 때문에, 순서가 꼬이지 않도록 조율하는 게 중요합니다. -
같은 날 거래는 조심
가능하다면 하루 차이를 두고 잔금일을 잡는 것이 가장 안전합니다. 일정 조율이 어렵다면, 반드시 매도 등기를 먼저 접수하도록 요청하세요.
등기 순서와 세금 시뮬레이션
예시) 6억 원짜리 아파트 취득 시 취득세 차이:
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1주택자: 약 1,200만 원(2% 가정)
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2주택자: 약 4,800만 원(8% 적용)
등기 순서 하나 때문에 무려 3,600만 원 차이가 발생할 수 있습니다.
이 때문에 세무 전문가들은 “취득세 절세는 등기소 앞에서 시작된다”고 말하곤
합니다.
결론
등기 순서는 단순 행정 절차가 아니라
취득세를 좌우하는 핵심 변수예요.
같은 날 매도·매수를 진행한다면 반드시
매도 등기를 먼저 접수해야
세금을 줄일 수 있습니다.
조금 번거롭더라도 법무사와 협력해 순서를 철저히 관리하는 것이 가장 확실한 절세
전략입니다.
Q&A
Q1. 취득세 주택 수는 언제 기준으로 계산되나요?
→ 잔금일과 등기 접수일 기준으로 산정합니다.
Q2. 같은 날 매도·매수를 하면 자동으로 조정되나요?
→ 아니요. 반드시 매도 등기를 먼저 접수해야 1주택자로 인정받습니다.
Q3. 등기 순서를 잘못하면 돌릴 수 있나요?
→ 이미 접수된 순서를 되돌릴 수는 없습니다. 따라서 사전 조율이 필수입니다.
Q4. 하루 차이를 두면 안전한 이유는 뭔가요?
→ 전날 매도 등기가 완료된 상태에서 다음날 신규 취득을 하면 확실히 1주택자로
인정받기 때문입니다.
다주택자 취득세 절세법 공동명의 단독명의 세금비교
